Ce que les constructeurs de résidences doivent savoir sur la conformité à la législation sur le blanchiment d’argent

Qu’est-ce que CANAFE?

Le Centre d’analyse des opérations et déclarations financières du Canada (CANAFE) est l’unité du renseignement financier du pays. Son mandat est de faciliter la détection, la prévention et la dissuasion du blanchiment d’argent et du financement des activités terroristes. Sa loi habilitante, la Loi sur le recyclage des produits de la criminalité et le financement des activités terroristes (la « Loi »), a pour but de satisfaire aux obligations internationales de lutte contre le crime transfrontalier et le terrorisme dont le Canada doit s’acquitter, et de soutenir les forces de l’ordre canadiennes dans leur combat contre le crime organisé. L’atteinte de ces objectifs est fonction des exigences de vérification de l’identité des clients et de tenue de documents imposées aux entreprises susceptibles de donner lieu à des activités de blanchiment d’argent.

Les documents sur les opérations financières déclarées à CANAFE fournissent des renseignements aux forces de l’ordre. Leur pertinence est toutefois tributaire de la qualité de l’information produite par les entreprises tenues d’observer la Loi. Dès lors, CANAFE peut auditer les programmes de conformité des entreprises, afin de s’assurer que leur conception et leur exécution sont appropriées. Toute déficience des programmes et toute erreur de tenue des documents peuvent entraîner des pénalités pécuniaires variant de 1 000 $ à 500 000 $ par infraction. Si la Loi est délibérément transgressée, des accusations criminelles peuvent être portées, et les personnes fautives s’exposent à des peines allant jusqu’à l’emprisonnement.

En 2021, CANAFE a imposé des pénalités de non-conformité de 31 350 $ et de 66 742,50 $ à deux sociétés immobilières situées respectivement en Ontario et en Colombie-Britannique. Voilà des conséquences importantes, mais qu’il est possible d’éviter.

CANAFE et l’immobilier

Les entreprises devant se conformer aux exigences de CANAFE comprennent, entre autres, les promoteurs, les courtiers et les agents immobiliers. Les préoccupations à l’égard du blanchiment d’argent dans le secteur immobilier font la une de l’actualité depuis un certain temps, suscitant des inquiétudes sur les risques d’attirer les revenus illicites du crime organisé et de compromettre l’accessibilité au logement pour les Canadiens. Il n’est donc pas étonnant qu’au cours des trois dernières années, le domaine de l’immobilier soit celui où CANAFE a réalisé le plus d’audits de conformité.

Conformité des promoteurs immobiliers (constructeurs de résidences)

CANAFE définit un promoteur immobilier comme étant quelqu’un qui, au cours de toute année civile depuis 2007, a vendu au public au moins :

• cinq nouvelles maisons ou unités en copropriété;
• un nouvel immeuble commercial ou industriel;
• un immeuble résidentiel à logements multiples neuf comptant un minimum de cinq logements;
• deux immeubles résidentiels à logements multiples neufs comptant au total un minimum de cinq logements.

Si votre entreprise répond à l’un de ces critères, pour n’importe quelle année depuis 2007, vous avez l’obligation de mettre en œuvre et de maintenir un programme de conformité en vertu de la Loi tant que vous faites de la promotion immobilière, même pour un volume d’opérations inférieur.

Exigences de CANAFE à l’égard du programme

Le programme de conformité doit comprendre les éléments suivants :

1. La désignation d’un agent de conformité, qui sera chargé de mettre en œuvre et de superviser le programme;
2. L’élaboration et la mise en application de politiques et procédures de conformité écrites, qui sont tenues à jour et approuvées par un cadre dirigeant;
3. La mise en application et la documentation d’une évaluation des risques, y compris des mesures et des stratégies d’atténuation;
4. L’élaboration et la tenue à jour d’un programme écrit de formation sur la conformité à l’intention des employés, des mandataires et d’autres personnes habilitées à agir en votre nom;
5. La mise en œuvre d’un examen de votre programme de conformité au moins tous les deux ans, afin d’en vérifier l’efficacité.

Une composante essentielle de votre programme de conformité est le besoin de bien connaître votre client, ce qui nécessite des méthodes précises afin de confirmer l’identité des acheteurs de biens immobiliers, y compris la détermination des opérations conclues pour des tiers. Un contrôle continu accru est également exigé relativement aux clients présentant un risque élevé ou aux personnes politiquement vulnérables.

Vous devez également soumettre des déclarations particulières à CANAFE dans certaines circonstances :

• Déclaration d’opérations douteuses: lorsque vous avez des motifs raisonnables de soupçonner qu’une opération est liée à la perpétration, réelle ou tentée, d’une infraction de blanchiment d’argent ou de financement des activités terroristes;
• Déclaration de biens appartenant à un groupe terroriste: lorsque vous savez que des biens en votre possession appartiennent à un terroriste ou à un groupe terroriste, ou sont à leur disposition;
• Déclaration d’opérations importantes en espèces: lorsque vous recevez 10 000 $ ou plus en espèces, que ce soit en une seule opération ou en plusieurs opérations dans une période de 24 heures.

CANAFE peut imposer des sanctions si des éléments sont manquants, incomplets ou inadéquats, que ce soit à même le programme, dans les registres sur les clients et les opérations, ou dans les déclarations obligatoires. Les noms des entreprises sanctionnées sont affichés sur le site Web du Gouvernement du Canada.

Comment MNP peut vous aider

Si vous êtes un promoteur immobilier et que vous vous êtes récemment engagé à respecter les obligations de conformité de CANAFE, MNP peut assister votre équipe dans la mise en œuvre d’une partie ou de l’ensemble de votre programme de conformité. Notre expertise en la matière fait de nous un allié pour votre personnel appelé à élaborer des politiques et des procédures, à créer de la formation ou à concevoir une méthode d’évaluation des risques. MNP offre même aux promoteurs disposant de ressources limitées un programme de conformité de base, prêt à être adapté aux besoins de l’entreprise, afin d’assurer leur conformité à moindre coût et moyennant un minimum d’efforts.

Une fois votre programme de conformité bien en place, laissez-nous vous appuyer en nous confiant la responsabilité de l’examen de l’efficacité globale de votre programme, lequel doit être réalisé au moins tous les deux ans. Nos experts indépendants de la lutte contre le blanchiment d’argent peuvent procéder à cet examen, vous tenir au courant des nouveautés réglementaires et vous fournir des pistes d’amélioration, en plus de vous aider à concilier vos obligations de conformité et la réalité actuelle de votre entreprise.